Plan Canal à Bruxelles : le logement reste à la traîne
Dix ans après son approbation en 2015, le Plan Canal de Bruxelles présente un bilan en demi-teinte. Si les objectifs en matière d'emploi ont été largement dépassés, la production de logements reste très en deçà des ambitions initiales, révèle un rapport de perspective.brussels.
Développé entre 2012 et 2014 par l'urbaniste français Alexandre Chemetoff, le Plan Canal visait à répondre à une forte croissance démographique dans une région confrontée à une pression sans précédent. Bruxelles compte aujourd'hui 1.255.834 habitants avec une densité de 7.732 habitants par km², l'une des cinq plus élevées d'Europe. Le plan s'étend sur 14 kilomètres de long et couvre 990 hectares, soit 6 % de la superficie régionale, de la zone industrielle d'Anderlecht jusqu'à la zone nord du Canal. Reconnu pour son approche innovante, il a remporté en 2016 le 1er Grand Prix international d'excellence en urbanisme de la Société internationale des urbanistes et aménagistes (ISOCARP).
Plus de 9.000 emplois créés, dépassant les prévisions
Le volet économique affiche des résultats probants. Le nombre d'emplois sur le territoire est passé de 37.769 en 2015 à 46.966 en 2023, soit plus de 9.000 emplois supplémentaires alors que le potentiel initial était estimé à 7.500. Cette hausse de 24 % contraste nettement avec la progression de 6 % observée à l'échelle de l'ensemble de la Région.
Cette croissance concerne toutefois principalement les employés (6.200 postes créés) et les fonctionnaires (2.000), tandis que les ouvriers n'augmentent que d'un millier. Le site de Tour & Taxis, ancienne plateforme de fret multimodale construite à partir de 1900 et qui employait quelque 3.000 personnes dans les années 1960, concentre à lui seul la moitié des emplois créés. Depuis 2014, ce site accueille également l'un des plus vastes espaces verts créés à Bruxelles depuis plus d'un siècle : un parc de neuf hectares conçu comme un environnement sans voiture.
Seulement 4.500 logements autorisés sur 25.000 prévus
Le volet résidentiel n'a été que partiellement concrétisé. Quelque 4.500 logements ont été autorisés, soit moins de 20 % des 25.000 logements initialement estimés. Ce chiffre représente néanmoins 11 % de la production régionale, alors que la zone ne couvre que 6 % du territoire. La moitié de ces logements se situe le long du quai de Biestebroeck, à Anderlecht, et un quart autour du bassin Béco.
Parmi ces logements, 81 % sont destinés au marché privé, 12 % aux ménages à revenus modestes ou moyens et 7 % au logement social. Ces proportions sont comparables à celles observées à l'échelle régionale, mais restent inférieures aux objectifs fixés par la Région. Ce déséquilibre reflète les difficultés structurelles de Bruxelles en matière de logement social : la région ne compte actuellement que 41.875 logements sociaux, soit 6,9 % du parc total, bien en deçà de l'objectif régional de 15 %. Fin 2025, 62.234 familles et individus figuraient sur les listes d'attente, avec des délais moyens entre 9 et 13 ans, malgré des investissements de 2 milliards d'euros entre 2020 et 2024 ayant permis d'ajouter 2.000 unités.
Le contexte du marché immobilier bruxellois explique en partie la prédominance du logement privé : les prix médians des maisons ont bondi de 380.000 euros à environ 465.000 euros entre 2020 et 2026, soit une hausse de 22 %. La pression démographique liée à l'immigration internationale et au statut de Bruxelles comme capitale de l'Union européenne et siège de l'OTAN entretient une demande soutenue.
Déséquilibre dans les équipements collectifs
L'étude pointe également un déséquilibre dans la répartition des équipements collectifs tels que les écoles, crèches, infrastructures sportives ou de santé. À Biestebroeck, principal pôle de croissance résidentielle, très peu de nouveaux équipements ont été autorisés, représentant seulement 3 % de la superficie.
Le musée Kanal, dont la construction a coûté 230 millions d'euros et qui ouvrira ses portes le 28 novembre prochain, constitue le principal nouvel équipement du territoire avec près de 40.000 m². Il fait partie des équipements dits « métropolitains » qui représentent près d'un tiers des surfaces d'équipements autorisées, mais ne répondent pas directement aux besoins des nouveaux habitants, souligne l'étude. Autour du bassin Béco, où se trouve le musée, des équipements locaux et régionaux ont toutefois également vu le jour.
Recul des activités productives, progression des bureaux
La superficie dédiée aux activités productives a reculé d'environ 10 % en dix ans, suivant la tendance régionale. En revanche, celle des bureaux a augmenté, contrairement à l'évolution observée dans le reste de la Région, principalement à Tour & Taxis qui attire une partie du marché des bureaux de la gare du Nord. Cette tendance devrait se poursuivre avec le déménagement de Proximus, selon perspective.brussels.
Développé pour régénérer une ancienne zone industrielle et socialement défavorisée, le Plan Canal visait à éviter les erreurs commises ailleurs en Europe où la reconversion de zones industrielles portuaires a abouti à créer exclusivement des bureaux ou des logements pour les classes moyennes et supérieures. Dix ans plus tard, les objectifs de diversité fonctionnelle et de maintien des activités productives en ville se heurtent aux réalités du marché immobilier et aux défis structurels du logement abordable à Bruxelles.
