Un affrontement judiciaire entre deux acteurs aux dimensions radicalement différentes
Un affrontement judiciaire oppose actuellement deux acteurs aux dimensions radicalement différentes du secteur immobilier belge. D'une part, Home Invest Belgium, société immobilière réglementée cotée en Bourse depuis 1999 et fondée en 1980, qui détient un portefeuille de plus de 2.500 logements résidentiels en Belgique et aux Pays-Bas, évalué à 970 millions d'euros. De l'autre, Wuune, une association de fait créée en 2024 à Schaerbeek, qui se définit comme un syndicat d'habitants indépendant des pouvoirs publics et financé par les cotisations de ses membres, comptant environ 100 adhérents payants en avril 2026.
Le nom Wuune, qui signifie « habiter » dans l'ancien dialecte bruxellois, s'inscrit dans une tradition d'organisation locative à Bruxelles. Sa création intervient exactement 50 ans après la fondation de l'Union des Locataires de Schaerbeek en 1974, marquant ainsi une continuité historique dans la défense collective des droits des locataires dans la capitale belge.
Un contexte de marché sous tension
Ce conflit se déroule dans un contexte de crise du logement en Belgique. Le marché locatif a connu de sévères contraintes d'offre en 2024, avec une chute de 20% des nouveaux contrats de location à Bruxelles et de 30% en Flandre durant le premier semestre. Parallèlement, les loyers moyens à Bruxelles ont atteint environ 1.376 euros par mois début 2026, avec une croissance annuelle de 2 à 4%. L'inflation locative s'établissait à 3,5% en janvier 2026, soit plus du triple de l'inflation générale de 1,1%.
Ces tensions tarifaires s'inscrivent dans un cadre réglementaire fragmenté depuis juillet 2014, date à laquelle la compétence en matière de législation locative a été transférée du niveau fédéral aux trois régions : Flandre, Bruxelles et Wallonie. Cette régionalisation a créé des cadres juridiques distincts selon les territoires.
Un environnement juridique favorable aux locataires
Malgré ces pressions sur le marché, la législation belge reste généralement considérée comme protectrice des locataires. Les garanties incluent l'indexation automatique annuelle des loyers liée à l'indice des prix à la consommation, un délai de préavis obligatoire de six mois pour les propriétaires, et à Bruxelles, un moratoire hivernal sur les expulsions du 1er novembre au 15 mars.
Le Parlement bruxellois a encore renforcé ces protections en mars 2024 en approuvant une ordonnance révisée, entrée en vigueur le 1er janvier 2024, qui accorde aux locataires bénéficiant de baux de neuf ans ou plus un droit préférentiel d'achat si leur propriétaire décide de vendre le bien.
Home Invest dans le paysage des REIT belges
Home Invest Belgium évolue au sein d'un secteur significatif : le marché belge des REIT (sociétés immobilières réglementées) comptait 18 entreprises cotées à la Bourse de Bruxelles en décembre 2023, pour une capitalisation totale de 22,62 milliards de dollars. Ces sociétés sont soumises à une obligation légale de distribuer au moins 80% de leurs revenus sous forme de dividendes à leurs actionnaires, une contrainte structurante pour leur modèle économique.
Wuune a mené plusieurs actions collectives au printemps 2026, notamment des manifestations contre ce qu'elle qualifie de charges locatives illégales imposées par certains propriétaires bruxellois. L'association défend le principe d'un logement décent pour tous à travers l'action collective et le porte-à-porte auprès des locataires.
Le conflit juridique entre ces deux acteurs illustre les tensions structurelles d'un marché locatif belge caractérisé par une demande forte, une offre contrainte et des intérêts divergents entre investisseurs institutionnels et organisations de défense des locataires. L'issue de cette confrontation devant les tribunaux pourrait établir des précédents importants pour les relations entre grands bailleurs et mouvements associatifs de locataires en Belgique.
