Un délai à respecter entre deux donations
Faut-il fractionner une donation immobilière pour alléger la taxation ? C'est la question posée par Dany et Christian à "L'Avenir vous répond". Donner plusieurs biens à une même personne en une seule fois peut en effet entraîner des droits importants, puisque le barème est progressif.
Daphné de Laveleye expose le principe : une première donation de 150 000 € peut bénéficier du taux de 3 %, puis une seconde du même montant peut être taxée au même taux après le délai requis. Il faut attendre trois ans et un jour pour que la première donation ne soit plus prise en compte dans le calcul des droits de la suivante.
À l'inverse, si la seconde donation intervient seulement six mois après la première, la réserve de progressivité s'applique : le montant déjà donné entre dans le calcul du taux applicable à la nouvelle donation.
Quels taux s'appliquent, et jusqu'à quand ?
Le taux de 3 % ne concerne pas tous les bénéficiaires. Selon Notaire.be, le barème actuel est le même dans les trois régions belges. En ligne directe, entre époux et cohabitants, il prévoit 3 % de 0,01 € à 150 000 €, puis 9 % de 150 000,01 € à 250 000 €, 18 % de 250 000,01 € à 450 000 € et 27 % au-delà de 450 000 €. En Wallonie, seuls les cohabitants légaux bénéficient de ces taux, à l'exclusion des cohabitants de fait.
Pour les donations entre toutes autres personnes, les quatre mêmes tranches sont respectivement taxées à 10 %, 20 %, 30 % et 40 %.
Ce barème doit toutefois évoluer en Wallonie le 1er janvier 2028, avec l'entrée en vigueur prévue d'une réforme des droits de succession et de donation. Dans La DH/Les Sports+ du 1er novembre 2026, Renaud Grégoire, notaire à Wanze et porte-parole de la Fédération des notaires, précise que le taux de 3 % jusqu'à 150 000 € sera maintenu. Les taux des donations immobilières au-delà de cette tranche seront réduits, celui de 9 % passant à 6 %. Les taux entre personnes sans lien de parenté seront également abaissés.
Une seule maison peut être transmise par fractions
Il n'est pas nécessaire de posséder plusieurs immeubles pour procéder par étapes. Simon Gérard prend l'exemple d'une maison de 450 000 € : son propriétaire peut en donner quinze quarante-cinquièmes, correspondant à 150 000 €, sans transmettre immédiatement le reste. Une donation peut aussi porter sur 5 % ou 30 % du bien.
Le nombre de donateurs et de bénéficiaires compte également. Selon Renaud Grégoire, cité par La DH/Les Sports+, la tranche à 3 % peut être multipliée par leur nombre : un couple possédant une maison de 600 000 € peut ainsi la donner à 3 % à ses trois enfants.
Le décès, les frais et l'évolution de la valeur du bien
L'étalement suppose de disposer du temps nécessaire. Daphné de Laveleye avertit : "Il faut que le donateur reste en vie. S'il meurt après 8 mois, on passe sous le régime des successions."
Notaire.be précise la portée de cette règle en Wallonie : lorsque le décès survient dans les trois ans suivant une donation immobilière, la valeur du bien donné est ajoutée fictivement à l'actif successoral pour déterminer le taux des droits de succession. Le bien donné n'est pas lui-même taxé une seconde fois. À Bruxelles, cette réserve de progressivité successorale a été supprimée pour les donations immobilières réalisées à partir du 1er janvier 2016.
Le montant des droits de donation est, lui, établi lors de chaque donation. Les conditions d'une première opération ne sont donc pas garanties pour les suivantes. "Plusieurs choses peuvent changer en trois ans : le bien immobilier peut prendre de la valeur, les taux peuvent changer... Il y a un risque lié à la temporalité", souligne Daphné de Laveleye.
Il faut aussi tenir compte des frais. Comme le rappelle Notaire.be, toute donation immobilière nécessite un acte notarié, avec les dépenses correspondantes : recherches éventuelles, rédaction de l'acte et honoraires du notaire.
Enfin, donner n'est pas toujours plus avantageux que transmettre au décès. Selon Notaire.be, le conjoint ou le cohabitant légal survivant bénéficie d'une exonération totale des droits de succession sur le logement familial. Pour ce logement et ces bénéficiaires, le legs peut donc être préférable à une donation du vivant.
Plusieurs bénéficiaires deviennent propriétaires en indivision
Dany ayant plusieurs enfants, Daphné de Laveleye précise qu'il peut attribuer à deux personnes des parts d'un même immeuble, par exemple l'équivalent de 150 000 € à chacune, puis renouveler l'opération jusqu'à transmettre la totalité. Elle rappelle toutefois la conséquence de ce partage : "Mais ces deux personnes seront en indivision."
Simon Gérard explique que plusieurs personnes possèdent alors ensemble le même bien. Leurs parts peuvent être égales, avec un tiers chacune par exemple, ou différentes, l'une détenant un quart et une autre la moitié. La taille de la part ne donne pas une majorité de décision : "Celui qui possède 1 % a autant à dire que celui qui possède 90 %."
Le notaire distingue le cas d'une indivision fortuite, issue notamment d'un héritage ou d'une donation, dans laquelle les propriétaires ne sont pas liés par une convention d'indivision. Chacun peut alors céder sa part : "Vous pouvez vendre votre part à qui vous le désirez", indique-t-il.
Il évoque notamment les situations où un héritier est en faillite : "Il arrive qu'un frère ou une sœur lui rachète sa part de la maison familiale, pour prendre le temps de vendre correctement la maison, sans passer par une vente forcée exigée par le curateur."
